合伙人计划背景资料
买房人变合伙人 2003年楼市将有新变化
北京青年报 余美英 2003年2月20日
新年新气象，与往年相比，2003年北京房地产开发商的经营模式、建筑形态、开发模式、物业类型、买房人挑房标准等方面出现了哪些新变化？
■买房人变“合伙人”
2003年的北京房地产市场竞争更趋激烈是毋庸置疑的事。市场形式在变，开发商的心态也在变。从一些新楼盘的开发模式和营销模式看，2003年第一个新变化是买房人的位置在变，由过去的消费者变成开发商的“合伙人”。今典集团总经理张宝全率先在经营模式上提出“将买房人变‘合伙人’”。据介绍，位于CBD边，即将推出的苹果社区将以6000元/平方米的精装修价格入市。地理位置处在寸土寸金的CBD边，交房标准是连空调都配置了的精装修房，价格何以这么低？“享受这个价格的只是我的前200户客户，200户认购结束后，将调整价格，幅度在每平方米1500元左右。”张宝全向记者露了底，“前200户客户既是我的买房人，也是我的投资人和合伙人。”张宝全认为，市场竞争在加剧，2003年开发商应该调整经营模式，关注的不应再是每平方米的利润，而应是单位时间的投资回报率，开发商让利给买房人，让买房人成合伙投资人，于开发商而言是迅速回笼资金，规避市场风险；于200户买房人而言，6000元/平方米买了7500元/平方米的房子，就有了投资的空间，实现了双赢。买房人变合伙人的另一个表现是，客户成为继土地、资金、企业能力之后最重要的第四种资源。南来的开发商北京金地总经理陈长春提出，买房人不仅是项目的投资人，也是企业创新的源泉。今年，挖掘第四资源将成为北京金地在新的经营环境下的一项重要举措。
■大盘打碎了卖
以往，30万平方米以上的大社区推出同一类型的产品、大盘整着卖是市场常见的开发模式，如回龙观经济适用住房、天通苑、世纪城、珠江骏景、建外SOHO等都属于一种类型，做的都是同一类型同一档次的产品，户型从一居到三居甚至到复式，应有尽有。2003年，大盘的操盘模式有了改变：越来越多的大盘开始化整为零打碎了卖——大盘拆成几个小盘，每个小盘做不同类型的产品，以应对竞争越来越激烈的市场，越来越细分的需求。以中档住宅热销而被众人所知的世纪城今年推出的二期也将改变一期产品单一的做法，分区推出不同类型的产品。业内人士认为，大盘打碎了卖，根源还是市场需求越来越细化，以往靠一张图纸把整个小区卖掉的事情已经成为历史。
■房地产公司兼并多起来
去年，第一商城被中关村韦伯豪的开发商收购。今年，由于土地政策的变化，房地产市场门槛的提高，楼盘的转让、公司的兼并将越来越多，成为楼市常景。一方面，市场的竞争将会使一些房地产公司破产，项目被有实力的公司收购的现象再演；另一方面，开始实施的土地公开交易的新政策将改变以往房地产行业“空手套白狼”的运作模式，靠一点资金来滚动项目已经不可能，今后，房地产公司先期在土地上的投入肯定得提高；再一方面，银行对开发商的审核越来越严格，这些都将导致没有资金实力的公司必将谋求和有资金实力公司的合作。因此，买房人在买房时要慎重。需要提醒买房人注意的是，如果一旦买的项目出现了被另一家公司收购的情况，也不必惊慌，因为这种情况下，往往原来的购房合格和所有承诺的事项都将有效。
■住宅性价比越来越高
性价比越来越高的表现有几个方面：从户型设计日趋合理，讲求经济实用和舒适并举是今年户型设计的原则。经济适用住房户型改变最明显，无论是西红门还是即将要推出的几个新项目，主力户型都锁定在80到100平方米，以往那种追求大的风气不再。从建筑形态看，板塔之争似乎板楼占了上风，今年的新项目体现出，容积率能做板楼的绝不再做塔楼，100%的纯板楼住宅社区越来越多。从景观设计看，有返璞归真的趋势，过去讲求大理石铺装、小品随处可见的景观设计今年有了改变，种树种草的自然绿化景观成了开发商的首选。从交房标准看，精装修的房子越来越多，精装修的质量和品质也越来越好。
苹果之辩：消费者是解放军 胜利的法宝是性价比
北京晚报 2003年02月28日
记：今日家园是商品房质量的经济适用房，苹果社区又低价入市，很多人说您是楼市解放军，您怎么看？
张：消费者才是解放军。既然是竞争，就有生有死，胜利的法宝是性能价格比，经营策略就是利润共享，将第一批10%左右的购房人成为我的合伙人，让一部分利润给他们，他们既是最终消费者，也是我的合伙人，给社区带来了人气，是他们解放我，帮我回收了资金，帮我规避了风险。经营的哲学就是最大的效率和最低的成本。一年以后，也许恨我的人要说我帮了他们，良药苦口，这一剂猛药之后病就好多了，从这个意义上说我应该是他们的解放军，但肯定不是楼市解放军。
记：您在多个场合批判小作坊式的经营方式，您认为自己和他们有哪些不同？
张：小生产、小作坊存在的最大问题就是经营水准低，造成房价的差别很大。房子不可能标准化生产，但要找到一套有效的经营战略。最重要的是规避风险，追求投资回报，而不是每平方米的利润。所谓经营创新，就是经营手法和操作办法的不同，就像电脑的系统程序，286要比586慢，效率的提高才是成本降低的法宝。
记：相对于一般产品的品牌，房地产品牌的特殊性是什么？
张：到目前为止我们还处在一个初级阶段，市场在完善，产品也在完善，没有进入成熟期。现在已经有一些品牌地产的苗头，也只是处在建立品牌的阶段。最重要的是市场吸纳。我认为至少还要5年左右才会形成稳定性的品牌。在这方面，产品性价比指标是最重要的基础。
记：房地产销售中很少出现重复购买的现象，这使其品牌忠诚度受到影响，您如何看这个问题？
张：中国正经历着特殊的机遇，经历着计划经济到市场经济的改革，一级市场这样庞大的开发规模，这在世界上是独一无二的。房地产企业的品牌集中体现在两点：性能价格比和诚信度。性能价格比高体现在产品的综合价值大于价格，诚信度包含企业的实力和履行合约的能力。企业诚信度好，其产品的性价比也非常高；有些企业诚信度差，产品的性价比肯定不高。不同的企业不同的产品，体现着对消费者不同的态度。
CBD苹果叫卖
北京晚报 姚丽颖 2003年6月19日
CBD楼盘苹果社区一再推迟入市时间。据了解，苹果社区在前期推广过程中，因成功策划了向社会公开征名、由业主评选规划等活动而赢得了市场众多眼球，已有3600多人进行了预订登记。原计划在今年5月开放样板间，6月认购，但到目前毫无动静。该项目开发商今典集团董事长张宝全接受采访时表示，由于今年政府改变了土地变性办法，所有土地变性工作被暂停了约3个月时间。目前新的办法已实施，市规委已于本月初通过了“苹果”的土地变性联审，现正报政府批准。
张宝全对这段时间的延误却出人意外的高兴，他说，这几个月时间的等待非常值得，迫使我们将全部精力再次花在苹果规划及户型的完善上，尤其是细节的完善。苹果总体规划基本延续了“非常建筑”张永和超大楼间距、超大绿化的设计概念，楼与楼距离达120至150米，全板楼建筑形态，所有大堂均改为两层挑空，明大堂。户型无论大小，客厅面宽在4．2米以上，主卧则不小于3．5米，次卧不小于3米，每套使用率80％。红苹果卫生间全部明卫设计，自然通风采光，在户窗设计中，红苹果除了具有平开内倾两种开启功能，又推出了创新“窄框苹果风景窗”，即在客厅或主卧等重要功能房间的正面有落地大窗，在房间的另一侧墙上设计了30厘米宽2米高的窄框窗户。张宝全认为，这是苹果户型空间的一种独特语言，在北京是首次运用。当然张宝全最得意的还是苹果街，将垂直集合商业变成了平面商业街，构成了4条由600间商铺组成的全长2000余米的苹果人文风情街。
对于享受每平方米6000元起价的“合伙人”条件也做了改变。由于优惠单元仅200套左右，而登记人数已远远超出十余倍，为了给真正购房者更多机会，不再依登记时间顺序获得优惠权，而是采取现场抽签的方式，有预约登记号的业主才有抽签权，2天内不到现场者则被视为自动放弃，其抽签权由未预约登记客户继承。
冲破“121文件”铁篱 张宝全猛推按揭证券化
《21世纪经济报道》 孙磊 邱伟 2003年12月15日
当过兵、下过乡、做过木匠等无数职业的张宝全，唯独没做过金融，但他万万想不到，他会和“金融创新”这个词语联系到一起。
张是今典集团掌门人，北京房地产界的风云人物。最近，他备受关注，这是因为他开发的“苹果社区”对央行“121文件”（《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》）两次的成功突破。
旧模式：出资打“擦边球”
2003年8月，“121文件”出台仅隔两个月后，张宝全便以“委托贴息贷款”成功绕行。
“那时我们正好要开盘，必须要解决按揭的问题，如果不解决而一直把房子盖到封顶的话，会给经营带来很多问题，”张宝全回忆当时说，“发展商不干正事，是被逼的。”
张宝全的方法非常简单：今典集团自己出资2亿元，以“贴息委托贷款”的方式委托给北京市商业银行，在楼盘封顶之前向购房者进行按揭，利率比正常银行贷款利率低一个百分点；待楼盘封顶之后，该按揭转为正常利率的银行住房贷款。
实际上，张是在拿自己的钱按揭给购买者们。虽然有众多同行怀疑2亿巨资的可靠性，但张向记者表示，今典集团有足够的资金实力。
张宝全说：“今典集团和北京市商业银行的协议，是成功地打了一个‘擦边球’，既不违规，也不违法”，
但是，“擦边球”是接着打了，张宝全却逐步领悟了监管机构的想法：“金融应该由金融机构来做，发展上应该去盖房子去。”
而且，“贴息委托贷款”是要运用发展商自己宝贵的资金，决不是长久之计。
张宝全思索新的突围之道，电影学院毕业的他自得自己的艺术创造情感，并要把这种创造情感迁延到金融领域。为此，他为新的金融创新定下了目标：“中国的市场上的金融工具很少，几乎没有楼市消费或按揭的证券化产品，需要打破常规来创新，而中国第一轮创新则是建立游戏规则，把没有变成有，建设符合中国特点的建筑、金融体制和销售渠道。”
新模式：三方金融机构协作
张宝全新的突破形式下周将会正式对外公布，本报率先得知。
新办法是把原本由银行网成的整个按揭过程分成几个部分、不同的机构在其中发挥不同的作用。其中，最主要的就是加入了北京国际信托投资公司（以下简称北国投）、精瑞基金（房地产投资基金，经营权设在国外）的作用，而同时，房地产开发商将从按揭项目中退出，也就摆脱了以前通过银行向消费者委托贷款而引起的种种非议；整个项目交由信托、银行、基金三方金融机构完成。
如图例所示，具体的过程是：北国投将会针对苹果社区发行房贷信托计划，于精瑞基金在国外的资金能力相配合，在国内外的机构和个人融资；在项目楼盘封顶之前是由北国投通过发行信托融得的资金，来向苹果社区的购房者按揭贷款；楼盘封顶之后，北国投将按揭项目转给银行，银行支付给北国投相应的购房款，购房者转向银行按揭。
据透露，其中银行提供按揭的利率仍按照目前银行的个人贷款利率来做；而北国投作为信托机构，按照有关规定，其按揭利率是可以在银行利率的基础上有15%浮动的，但是按照苹果社区之前的许诺北国投发行的房贷信托计划的利率，即使在贴息按揭利率的基础上扣除北国投收取的手续费比率。
“作为信托投资者，他少了一定的利率汇报，但由于是短期的消费信贷，这里面蕴含的风险是比较小的，而且又由于出口是银行，这就更加减小了风险；作为购房者，他享受了一个点的利率优惠。所以双方合适的。”张宝全感到很满意地说。
新的按揭贷款证券方案就这样出炉了。据记者了解，今典集团即将和北国投、精瑞基金就此方案签署协议。
张宝全强调，新的方案符合目前的各项法律法规。而且这种次消费信贷的证券化还有两个好处：其一，假如房产投资过热，那么刺激消费就可以化解泡沫；其二，通过退出桥非产品来对投资进行支持，这就把经济运作引入一个良性的轨道上来。
将信托进行到底
唯独的疑虑可能在购房者，因为购买这对于房地产商、北国投与银行三者之间的关系要有一个准确的了解，可能还需要过程。
由于采用了新的按揭贷款方法，购房者在办理购房按揭时，就可能会与以前的手续有所区别。新的方案中，由于北国投也向购房者提供了按揭，所以不可避免的购房者也要与北国投之间签署协议；银行与北国投要联合审查购房者，购房者需要同时签署好几项文件。
以前的房产销售，都承诺要给购房者带来更多的方便，但现在却有多出了一些手续和环节。购房者会理解吗？
张宝全解释道：“对于购房者来说，是多了一些程序和环节，但好处是多了一家机构评估了风险，信托评估了短期风险，银行评估了长期风险，从而是更安全的一种保障。而且在一定时期内还可以享受1个点的利率优惠。”
“销售的过程中肯定要向购房者解释清楚”，同时张宝全也对销售的前景充满信心，因为已经有四千多人预订了苹果社区。
其实，张的金融尝新不止于成功绕过了“121文件”，更是把利用北国投给自己增加了一个销售产品，那就是：投资型信托房产。
张宝全向记者举例说：假设苹果社区一套房子价值50万元，投资者购买了北国投50万元的信托产品后，在一定期限内，就拥有以一定的价格购买该房子的优先权利，同时可以考虑转让给他人，也可以随时按照原价附加定期存款利息的价格卖给北国投。对于投资者而言，自己购买了这个房子，就可以享受到低价的优惠；转让给他人可能有升值的潜力；如果既不想买也没有转让的话，就可以随时返还卖给北国投。
这种投资性的信托产品用张宝全的话来形容，就是把购买信托的人发展成了一个个的小发展商，来发展每一套房子。同时还可以起到减少银行存款、加大资金流动性的作用。
至于张的行为会成为房地产发展商们绕行“121文件”的“楷模”，张宝全笑着称：“苹果可以做，香蕉、梨也可以做。”
裁缝与设计师的区别--地产大腕谈创新超前性
新浪房产频道 2003年12月18日
2003年12月18日下午1：00-2：00，新浪房产频道特别邀请了阳光100有限公司的总经理易小迪先生、今典集团总经理张宝全先生及北京万科集团总经理吴有富先生在线交流对地产创新的理解和感悟。 下面为谈话节选内容：
网友：苹果社区到现在有很多东西还没有确定，但仍然有很多人认购,请问张总这个社区有什么吸引普通人的地方或者说有什么特色和创新的地方。
张宝全：在今天来看，创新是非常重要的。我们这个楼盘从拿地方面来说是最慢的楼盘。但是我个人觉得这是非常值得的，苹果在设计方面考虑了很多问题，把南区和北区分开，南区是住宅区，北区是混合的传媒大厦、酒店、商务办公的区域。在住宅这块，我觉得在整个CBD是一个住宅小区，建设密度是19.8%，绿化率达到70%，像这样的情况是非常难能可贵的，在许多人的规划照投票中，最后选中大中型的，在苹果区的南方区住宅区，中央CBD的就是430长×130宽，就是两个体育场，就是把两个体育场拉直了，向这些不缺现代，缺的是自然和人文，就是在住宅里对自然的营造，这是在前期设计方面需要进行反复摸索的。
在苹果建设里面耽误我们最多的，到现在都没有完成的，就是二十二院街，这可能是成为北京新的景观，什么东西能留下体验价值的东西或者有感觉的记忆的东西?就是怎么把真正的自然融入到建设当中，我觉得苹果的建筑一步一步走到今天就是这种形势，就是把中国的民居的建筑符号和现在的建筑手段平行起来，这就是建筑商街。我们现在也有三里屯、后海、什刹海这样的地方，但是很大的程度是后创，不是原创，后创是当初人们看中的自然资源和人文资源，而原创的好处是预先就已经考虑好了，当进入的时候，他们会相得益彰，而不是破坏的关系。
如果苹果真的在今年年初把方案报下来的话，现在后悔也来不及，目前来说尘埃落定，方案已办完了，而且有几个证。我觉得关于我们承诺的苹果合伙人的方案计划，我觉得既然话已经说出去了，我就应该兑现，兑现的时间不是今年的本月底就是明年年初，实际上苹果就不是停留在旧的时代，而且真的会走到新的阶段，包括把新的东西拿出来。
主持人：苹果社区开盘在什么时候？
张宝全：苹果真正的全面开盘许可证应该在明年3月份，但是我们苹果在这之前的合伙人的方案里面是什么概念呢？实际上就是谁投资，这套房子就是这个老板的，这其实就是苹果合伙人的投资信托。就是你用钱买了合伙人的信托以后，存在银行里面，你拿存折，而且你随时都可以兑现出去。为什么不叫集资呢？存折是个人的名字，不是我的名字。但是苹果准备在金融方面推出两个产品，一个是把原来推出的委托贷款，收购以后会真正提供苹果的消费信托，就是由它向公众出售，给苹果进行贷款，别人拿钱给苹果进行贷款，央行和银监会都认为不违规，不违法，但是是打了一个很成功的擦边球，表示有点不务正业，正因为这样，有三家金融机构收购这个业务，同时也想拿它来继续做实验，这可能是中国第一个信托型消费产品。投资这块能不能推出，我觉得是不一样的，所有的资金是不需要我们备用，我们公司最最重要的是以前曾经承诺的合伙人方案还要不要，这个方案提出来到今年已经一年的时间了，我个人认为还是要，因为占了5—8%，是很低的，因为你的钱存在银行帐户里，你可以不用，对我来讲是你对一以前追随苹果的回报，以前曾经有5千套，大部分是合伙人的，如果苹果真正按合伙人方案走，企业就不成功了，也就不挣钱了。但是合伙人的方案占5—8%也是要实现的，如何实现？就是通过金融工具的方法，既使他的合法合规、又毫无风险。
|
|
|
